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- 戴德梁行預(yù)測，下半年中小型建商面對持續(xù)升息及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續(xù)出現(xiàn)認賠出脫手中土地的現(xiàn)象，但因土地交易規(guī)模都不大，土地交易量縮的戲碼將延續(xù)至2023年。
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央行再度升息，投資市場面臨考驗，土地交易量續(xù)縮，下半年現(xiàn)出脫潮
【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】戴德梁行2022年7月5日舉行2022年Q2房地產(chǎn)市場概況記者說明會，根據(jù)市場調(diào)查報告指出，辦公大樓市場於本季迎來玉山銀行敦北第二總部大樓，帶來約8,700坪之新供給，為全棟自用。本季整體空置率為4.2％，呈現(xiàn)持平。各區(qū)互有消長，然變動幅度均不大，以西區(qū)下降1個百分點為最多，敦南區(qū)下降0.8個百分點次之。隨4月國內(nèi)疫情爆發(fā)，租賃需求相對冷淡，多持觀望態(tài)度，租賃個案以小面積為主。
疫情升溫 租賃需求放緩
受疫情升溫影響，租賃需求暫緩，本季辦公大樓租金呈現(xiàn)持平。全市平均租金維持在每月每坪新臺幣2,620元，以信義區(qū)每月每坪新臺幣3,220元為最高，敦南區(qū)每月每坪新臺幣2,420元次之。
在本土疫情陰霾下，外商公司辦公室租賃評估暫緩。然因應(yīng)疫情，企業(yè)啟動備援辦公計畫，機動承租共享辦公室。步入後疫情時代，加上新創(chuàng)公司崛起，共享辦公室將持續(xù)蔚為潮流。
臺灣疫情急遽升溫 零售業(yè)營收表現(xiàn)呈現(xiàn)兩極
4月下旬疫情急遽升溫，致零售業(yè)營收表現(xiàn)呈現(xiàn)兩極。累計至2022年4月，綜合商品零售業(yè)營業(yè)額年增3.1％。受惠於疫情所帶動的生鮮食品及民生物資需求，超級市場年增13.4％；受限於因疫情升溫所流失的購買人潮，百貨公司營業(yè)額僅年增0.2％；便利商店及零售式量販業(yè)營業(yè)額分別年增1.3％及4.9％。
西門商圈空置率創(chuàng)下歷史新高，空置率上升至23.1％，商圈核心漢中街不敵疫情，連鎖彩妝、飾品及飲料店相繼退出。中山南京商圈新增「元大方圓」一樓店面供給，已有銀行進駐，本季空置率微幅上升至9.7％。部分藥妝店及服飾店退出忠孝商圈，由飲料店及鞋店替補，空置率維持16.9％，與上季持平。
疫情期間，百貨業(yè)者積極改裝既有店鋪、重新規(guī)劃櫃位，並加強布局網(wǎng)路通路服務(wù)。下半年內(nèi)需消費市場景氣是否回溫，端視疫情逐步脫離高原期，迎來人潮回流商機。
央行再度升息 投資市場面臨考驗
本季投資市場交易額為新臺幣277億元，較前季驟減19％。買家聚焦辦公大樓及廠辦產(chǎn)品，兩者交易金額達新臺幣151.8億元，佔比54.9％，以投資收益為主，包括環(huán)泥建設(shè)開發(fā)及坤慶國際開發(fā)以新臺幣34.9億元買下統(tǒng)一國際大樓部分辦公樓層，領(lǐng)航家投資以新臺幣30.7億元打包長虹豐匯商業(yè)科技大樓。此外本季最大筆交易為統(tǒng)一企業(yè)基於資產(chǎn)配置營運，斥資新臺幣59億元取得統(tǒng)一國際大樓部分商場持分。
經(jīng)歷2022年3月央行升息，投資人出手力道不如2021年，漸有放緩現(xiàn)象，而央行於6月16日再度宣布升息半碼，買家更趨審慎評估房地產(chǎn)資金配置，然賣家如抱持價格的堅持，買賣雙方拉鋸戰(zhàn)將使交易量明顯放緩。
土地交易量續(xù)縮 下半年現(xiàn)出脫潮
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2022年第二季土地交易量僅新臺幣279億元，為近五年單季最低成交量。戴德梁行表示，前次單季土地交易量跌破新臺幣300億元是在2017年第二季，當(dāng)時為新臺幣194億元。
戴德梁行分析，上半年土地交易量急縮的原因與2016年起連續(xù)低迷至2017年第二季那一波有諸多不同，2016的急跌係因政府實施房地合一稅，並大幅調(diào)高公告地價與公告現(xiàn)值，房地交易成本及持有成本激增，建商與地主更花了一年半的時間琢磨與適應(yīng)新政策之影響，因此六個季度之平均交易量僅新臺幣218億元。但當(dāng)時央行利率政策穩(wěn)定，消費者物價與營建工程物價皆無重大波動。反觀2022年則因國內(nèi)疫情嚴峻、烏俄戰(zhàn)爭爆發(fā)，國際原物料及人工成本雙雙暴漲及央行升息，投資風(fēng)險大幅提高，再加上2022年是選舉年，地方政府之土地標(biāo)售將更為謹慎，因此無論需求面與供給面皆呈現(xiàn)濃厚的觀望態(tài)度。
戴德梁行指出，土地市場歷經(jīng)2019-2021累積了新臺幣9,000億元的交易量，建商獵地的策略是控制營建成本及降低利潤以求得標(biāo)，三年來土地成本已墊高三成。如今營建成本漲幅亦超過三成，原先設(shè)定的低利潤已被高漲的成本嚴重侵蝕，儘管升息會影響購屋能力，但未來的房價並無多少降價空間。戴德梁行預(yù)測，下半年中小型建商面對持續(xù)升息及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續(xù)出現(xiàn)認賠出脫手中土地的現(xiàn)象，但因土地交易規(guī)模都不大，土地交易量縮的戲碼將延續(xù)至2023年。
